Аннуитетный или дифференцированный: Ищем оптимальный способ погашения ипотечного кредита

При выборе ипотечной программы заемщики в первую очередь обращают внимание на процентную ставку и сумму ежемесячного платежа – и это действительно правильно! Однако если, к примеру, предвидится досрочная выплата ипотечного кредита, стоит внимательно проанализировать и способ его погашения. Основных, собственно, всего два: аннуитетный и дифференцированный, и у каждого есть существенные плюсы и минусы.

В чем суть

Аннуитетные платежи, которые на рынке наиболее распространены, представляют собой одинаковые ежемесячные выплаты в течение всего срока кредитования. Сумма каждого платежа состоит из начисленных банком процентов и определенной части самого долга. Однако в первую половину срока львиная доля платежей – именно проценты.

Согласно дифференцированной схеме основной долг выплачивается равными частями, плюс ежемесячно начисляются проценты на его остаток. В связи с этим на начальном этапе погашения выплаты довольно внушительные, но затем, по мере сокращения «тела» ипотечного кредита, они уменьшаются.

Преимущества и недостатки

Главный плюс аннуитетных платежей в их неизменности и оптимальном размере. С такой системой выплат заемщик легко может планировать свой бюджет на месяцы вперед, и скорее всего у него не возникнет никаких недопониманий с банком.

Однако есть и серьезный минус: поскольку сначала выплачиваются главным образом проценты, переплата получается значительной – особенно если срок кредитования длительный.

При дифференцированных платежах, благодаря погашению «тела» ипотечного кредита с самого начала, переплата гораздо меньше. Кроме того, психологически «таяние» платежей воспринимается заемщиками весьма позитивно.

Что касается минусов таких выплат: во-первых, банк скорее всего одобрит меньшую сумму ипотечного кредита, чем при аннуитете (так как при ее расчете учитывается возможность заемщика осилить первые, самые большие платежи, а по закону они никак не могут превышать 50% дохода); а во-вторых, заемщику необходимо будет каждый месяц уточнять размер суммы, которую он должен внести в следующий раз.

Существует и еще один важный момент, о котором часто забывают: ввиду того что налоговый вычет начисляется не только от стоимости квартиры, но и процентов, выплачиваемых банку, в первую половину срока ипотечного кредита, погашаемого аннуитетным способом (когда и выплачиваются в основном эти самые проценты), заемщик может получить максимальную сумму налогового вычета. Напомним, что на сегодня максимальная сумма процентов по ипотечному кредиту, подлежащая возмещению, составляет 3 млн рублей, то есть вернуть можно до 390 тыс. рублей.

Досрочное прощание с ипотечным кредитом

Поскольку в первые годы аннуитетных выплат задолженность по ипотеке практически не уменьшается, досрочное погашение сократит лишь срок кредитования – а значит, оно не так уж выгодно.

В случае с дифференцированными платежами досрочно погасить ипотечный кредит можно в любое время и любой суммой, неплохо сэкономив при этом на процентах (они рассчитываются с точностью до дня – сегодня внесен платеж, а завтра проценты уже пересчитаны).

Таким образом, достоинства и недостатки есть у каждого способа погашения ипотечного кредита, и при наличии выбора заемщику следует ориентироваться исключительно на свои реальные возможности, не гонясь за призрачной экономией и не заставляя себя работать на износ.