8 важных изменений в 214ФЗ в 2017 году

С начала 2017 года вступили в силу изменения в законе №214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Хотим дать больше информации по основным моментам.

1. Порядок определения цены договора

Согласно обновленному закону, цена договора (то есть цена квартиры!) должна указываться как произведение стоимости единицы площади (квадратного метра) на общую площадь жилья.

Например, площадь вашей квартиры 50 «квадратов», а квадратный метр стоит 56 тыс. рублей. Умножаем первую цифру на вторую, получаем 2,8 млн. рублей. Эту сумма и должна быть приведена в ДДУ.

Такой подход сделает более прозрачным определение стоимости квартиры и позволит дольщику избежать непонятных дополнительных выплат, Если в договоре указана другая цена, есть повод задать вопросы строителям.

В квартире есть веранда, балкон, терраса? Их квадратный метр стоит дешевле, чем площадь жилой части квартиры. Это тоже учитывается при определении стоимости квартиры.

2. Уплата цены договора

Согласно ранее действовавшей редакции Закона №214-ФЗ, уплата цены договора производилась путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Сейчас цена договора оплачивается только после государственной регистрации договора долевого участия. При этом платежи по-прежнему вносятся единовременно или в установленный договором период.

3. Проект ДДУ на сайте застройщика

Дополнительное изменение 214 фз с 1 января 2017 года касается уровня открытости застройщика. В новой версии закона есть ст. 3.1, посвященная документам, которые компания обязана опубликовать на своем сайте. Среди них:

• разрешение на ввод домов в строй;
• проектная декларация;
• ДДУ;
• договор поручительства;
• фото строящихся домов и др;

Теперь дольщику не нужно просить документы в офисе строительной компании, – всё должно быть в открытом доступе. И если договор не будет соответствовать проектной декларации, дольщик вправе признать его в суде недействительным.

4. Расторжение договора

В 214 фз с последними изменениями 2017 года нашлось место и правкам в части процедуры расторжения ДДУ.

• При условии, что застройщик исполняет обязательства, дольщик не имеет права на одностороннее расторжение договора по внесудебной схеме.
• Дольщик, решивший пойти на переуступку по ДДУ фирме или компании – то есть юридическому лицу, – имеет право перечислить деньги лишь после государственной регистрации договора об уступке.
• Если дольщик отказывается подписывать акт приёма-передачи квартиры без уважительной причины, а застройщик выполнил свои обязательства, гражданин не сможет требовать неустойку за просрочку в передаче жилья.
• При отклонении от запланированной площади квартиры больше, чем на 5%, дольщик может разорвать договор со строителями.

5. Содержание договора участия в долевом строительстве

Также изменены требования к содержанию договора долевого участия. Теперь, кроме самого объекта долевого строительства, в нем указывается описание многоквартирного дома: его назначение, этажность, общая площадь и другие основные характеристики.

6. Требования к уставному капиталу застройщика с 2017 года

Важное изменение 214 фз с 1 января 2017 года касается требований к уставному капиталу строительной компании. Она не сможет принимать деньги от дольщиков, пока он не оплачен полностью.

Ужесточилась и политика в отношении величины капитала. Теперь она привязана к площади квартир и нежилых помещений в строящихся домах.

• Если площадь 1,5 тыс. кв. метров, капитал должен быть не менее 2,5 млн. рублей;
• Площадь 2,5 тыс. кв. метров – не менее 4 млн. рублей и т.д.

Чем больше площадь квартир и дополнительных помещений, тем больше и минимальный уставный капитал у застройщика. Авторы закона полагают, это поможет избавить рынок от ненадежных компаний.

Хотя законодатели дали шанс застройщикам с недостаточным уставным капиталом. Они могут заключить договоры поручительства.

7. Фонд защиты обманутых дольщиков

214 фз с последними изменениями содержит важное дополнение. Статья 23.2 предусматривает создание фонда для защиты интересов дольщиков, которые так и не дождались своих квартир и потеряли деньги.

Фонд может быть создан по решению российского правительства. «Сбрасываться» в него должны все компании, занимающиеся долевым строительством.

Размер отчислений от каждой компании должен быть не более 1% от стоимости будущего дома.

8. Государственный контроль застройщиков

Специалисты ведомства, контролирующего деятельность строительных компаний, отныне будут следить за тем, соответствует ли они требованиям обновленного закона.

• Соответствует ли сайт компании новым правилам;
• Соблюдает ли застройщик график строительства дома;

Поводом для внеплановой проверки должно стать:

• отклонение от графика строительства минимум на полгода;
• недостоверная информация в проектной декларации, договоре поручительства;
• если нарушения не устранены в течение полугода.

Отныне чиновники вправе запросить у застройщика информацию о его субподрядчиках, стройматериалах и товарах. Например, специалисты могут проверить, есть ли у партнеров застройщика нужные допуски, лицензии.

Результаты своих проверок чиновники должны опубликовать на сайте контролирующего ведомства. А если полагают, что есть повод для возбуждения уголовного дела, – направить материалы проверки в полицию.

Изменения в 214 фз, назначенные на 2017 год, – одни из самых масштабных за последние годы. Разобраться в них без помощи квалифицированного специалиста будет трудно.