Залоговые квартиры

Существует немало способов сэкономить при покупке квартиры. Приобретение залоговой недвижимости у банка – один из них, так как дисконт на это жилье может доходить до 20% от его среднерыночной стоимости. Да еще и льготная ипотека доступна.

По данным Центробанка РФ, на 1 апреля 2017 года объем предоставленных кредитов на приобретение жилья в России составил 322,2 млрд руб. При этом объем просроченной задолженности по ипотеке составил 55,6 млрд руб.

КУПИТЬ КВАРТИРУ ДЕШЕВЛЕ

Далеко не всегда просрочка по кредиту означает, что заемщик не сможет его обслуживать. Уже довольно длительное время кредиты выдаются с более жесткими требованиями к платежеспособности и закредитованности заемщика, чем в тучные 2010–2013 годы. Поэтому в последнее время просрочка по ипотеке возникает зачастую из-за семейных проблем – таких как развод и раздел имущества, а не финансовых. Впрочем, тех, кто просто не рассчитал свои силы и не готов больше платить, тоже достаточно.

Когда заемщик не может обеспечивать кредит, то после судебных разбирательств с банком квартира должника, изъятая приставами, выставляется на торги. В том случае, если не удалось продать таким способом, она передается на баланс банка, который выставляет ее на продажу по рыночной цене.

По словам представителя ВТБ 24 в СЗФО Ивана Макарова, скидки в этом случае возможны, при условии что на покупателя перекладывается работа по выселению из квартиры предыдущих собственников.

Кроме того, на банковских сайтах вывешиваются предложения о продаже квартир из-под залога, с которыми должники готовы расстаться добровольно, в рамках досудебного урегулирования. «В таких случаях цену устанавливают заемщики, которые, разумеется, хотят получить от продажи как можно больше, чтобы после погашения кредита им осталась как можно бóльшая сумма. При этом банки готовы предложить льготные условия по кредитованию покупок такого жилья», – рассказывает Иван Макаров.

Так, ВТБ 24 предлагает ипотечный кредит на покупку залоговых квартир по ставке в 10,6% годовых, при этом отсутствуют комиссии за использование банковских ячеек или аккредитивов, за пересчет и проверку денег. Обычная базовая ставка по ипотеке при покупке жилья на вторичном рынке у банка составляет 11,75% годовых.

Сейчас у ВТБ 24 по Петербургу около трех десятков ипотечных объектов, которые находятся в процессе реализации. В банке отмечают, что, как правило, на поиск покупателя и проведение сделки уходит три-шесть месяцев. В рамках таких сделок квартиры реализуются по среднерыночной цене, однако есть примеры, когда цена снижается на 5-10%.

Сроки и цены в зависимости от банка могут разниться. К примеру, в петербургском филиале банка «Российский капитал» говорят, что реализация квартиры на вторичном рынке происходит быстрее – занимает месяц-полтора, смотря по качеству объекта.

Мария Максимова, заместитель управляющего по розничному бизнесу петербургского филиала «Российского капитала», указывает, что обычно залоговые квартиры продаются дешевле рыночной стоимости на 15-20%. При этом в данный момент у банка нет специальных предложений или программ на недвижимость такого типа.

Управляющий директор департамента инвестиций в жилую недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева говорит о том же 20-процентном дисконте. А средний срок экспонирования ликвидной, верно оцененной квартиры на рынке Петербурга и Ленобласти, по ее сведениям, не превышает трех месяцев.

ВЫГОДЫ И ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

Процесс оформления залоговых квартир в собственность проходит так же быстро, как и при обычной сделке. Банк полностью отслеживает момент подписания договора купли-продажи, зачисления денег в счет погашения задолженности за действующего заемщика и саму регистрацию сделки. Многие банки предлагают новому покупателю сначала погасить задолженность за действующего заемщика, а потом уже регистрируют сделку в Росреестре.

К плюсам приобретения залоговой квартиры можно отнести то, что объект проверен на чистоту предыдущих сделок, ведь продаваемая квартира являлась предметом залога. Таким образом, риск отчуждения права собственности сводится к минимуму, а значит, можно сэкономить на услугах риэлтора, который обычно и занимается такого рода проверками.
А это серьезная сумма – опытный агент редко берет за свою работу меньше 100 тыс. руб. «Более того, покупая квартиру у банка, клиент может быть уверен, что в ней не производились незаконные перепланировки, а это позволит клиенту в случае необходимости перепродать недвижимость на выгодных условиях», – подчеркивает Мария Максимова.

Правда, в ВТБ 24 говорят, что все же при таких сделках существуют риски получить претензии от предыдущего собственника, который может оспаривать реализацию квартиры на торгах, заявлять свое банкротство, препятствовать вселению новых собственников и т. д.

ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗАЛОГОВЫХ КВАРТИР

Интересно, что помимо квартир, полученных по отступному, то есть в результате добровольной передачи должником и в рамках исполнительного производства, на баланс банков уже переходят квартиры, не реализованные в ходе процедуры личного банкротства.

Точной оценки, сколько залоговых квартир сейчас совокупно реализуется кредитными организациями, нет. По словам Катерины Соболевой, в сравнении с общим объемом рынка количество предложений от банков не является значимой величиной.

Примерное же представление о тех объектах, которые финансовые организации пытаются сбыть, может дать обычный поиск по сайтам банков.

Так, одним из наиболее дорогих объектов, которые удалось найти, оказался трехэтажный особняк в Сестрорецке общей площадью 475,9 кв. м, в котором больше шести комнат. Его пытается реализовать банк «Санкт-Петербург» за 101,2 млн руб.

«Уралсиб» продает в одном здании на Большой Морской улице две квартиры, площадь каждой из которых составляет чуть более 400 кв. м, совокупно за 85 млн руб. Бинбанк реализует квартиру на Тверской улице площадью 274,6 кв. м с двумя машиноместами за 81,4 млн руб.

Стоит отметить, что банки продают не только квартиры, но и доли в них. К примеру, у банка «Санкт-Петербург» можно купить долю в трехкомнатной квартире на улице Лени Голикова за 1,1 млн руб. Довольно значительный объем залогового предложения сосредоточен в спальных районах города и ближайших пригородах. К примеру, таким способом можно приобрести квартиру площадью 32,3 кв. м в Кузьмолово (Всеволожский район) за 2,1 млн руб. Или почти такую же по размерам в поселке Аннино (близ Красного Села) – за 1,9 млн руб. Заметим, что речь идет об уже готовом жилье.

В целом, хотя по сравнению с общим рынком жилой недвижимости залоговые квартиры и не представляют внушительного пула, однако покупателю, желающему сэкономить, есть из чего выбрать во всех ценовых сегментах.