Как правильно продавать, покупать, делить недвижимость в браке и при разводе

Общий котел

При вступлении в брак супруги принимают имущественный режим совместной собственности. Общими становятся:

• Доходы
• Имущество (в том числе, недвижимость), приобретенная в браке
• Долги, выплаты по ипотеке и другие обязательства

Личное имущество

Недвижимость считается личным имуществом супруга, если она:

• Куплена до брака
• Считается личным имуществом супруга по договору
• Куплена на личные средства супруга (это придется доказывать при разводе)
• Наследована, приватизирована одними супругом или получена в дар

Если недвижимость куплена в период брака за счет продажи имущества, приобретенного до брака, то она не является совместной собственностью. Но при разводе данный факт придется доказывать.

Брачный договор

Брачный договор не может быть заключен в отношении как уже имеющегося, так и будущего имущества супругов. Он заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов или по решению суда по требованию одного из супругов. Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается.

Брачный договор можно оформить:

• До официального заключения брака (он вступит в силу с момента государственной регистрации брака)
• В любой момент уже зарегистрированного в ЗАГСе брака

Если недвижимость приобреталась уже после заключения брачного договора и в нем не указана, то она считается совместной собственностью. Чтобы она считалась личным имуществом супругам нужно составить дополнительное соглашение к брачному договору.

Покупаю-Продаю

Для покупки недвижимости разрешение супруга не требуется. Однако есть подвох: супруг впоследствии может оспорить сделку в суде, так что лучше на всякий случай взять согласие и оспорить у нотариуса.

Для продажи недвижимости в обязательном порядке необходимо нотариально заверенное согласие обоих супругов. Если супруг продает квартиру, являющуюся его личным имуществом, то согласие второго супруга в этом случае не требуется.

Развод и девичья фамилия

Имущество супругов при разводе делится:

• В суде (разделяет имущество в равных долях, если нет доказательств, что какой-то супруг вкладывал в покупку недвижимости больше)
• По соглашению о разделе совместно нажитого имущества, где супруги сами решают, кому что достанется
• Согласно условиям брачного договора

Средства от наследства

Муж/Жена по закону являются наследниками первой очереди: то есть переживший супруг обязательно будет наследовать имущество, если второй не составил завещание. При этом не имеет значение, является ли имущество (недвижимость) личным имуществом умершего супруга.

Если имущество приобретено в браке (независимо от того, на кого из супругов зарегистрировано), и один из супругов скончался, то в состав наследства входит не все имущество, а только 1/2 доли имущества, поскольку другая 1/2 доли в силу закона принадлежит супругу и не подлежит включению в состав наследства.

Если супруг хочет, чтобы имущество досталось другим наследникам, он вправе составит завещание. Однако второй супруг все равно унаследует не менее половины доли в наследстве, которая ему/ей причиталась бы по закону, если он является нетрудоспособным иждивенцем.